Legal value of LR Information
What is the legal value of land registry information delivered by your national system?
– Certified information. Is the LR information partly or completely certified? If partly, could you please describe what specific information is certified?
– Non certified information
Before the legal value of the land registry information can be explained, it is necessary to make a preliminary step, which is the operationalization of the term “land registry”. In the Netherlands, a clear distinction is made between the land register (“openbare registers”) and the Cadastre (“kadastrale registratie”). In short, while the land register registers facts and is governed by private law, the Cadastre registers rights and is goverened by public law. Further, the land register can be accessed through the Cadastre (section 48 Dutch Cadastre Act (“Kadasterwet”; hereafter: Kadw)).
The legal provisions concerning the legal value of land registry information as contained in the land register is to be found in the Dutch Civil Code (“Burgerlijk Wetboek”; hereafter: BW). The Netherlands in principle adheres to a so-called semi-positive registration system. This essentially entails that the registrar fulfils a passive role – they may merely constitute whether the legal requirements for registration are fulfilled.
Artikel 3:19 lid 1 BW
Indien de voor de inschrijving nodige stukken worden aangeboden, de aangeboden stukken aan de wettelijke eisen voldoen en andere wettelijke vereisten voor inschrijving zijn vervuld, dan geschiedt de inschrijving terstond na de aanbieding.
Article 3:19 paragraph 1 BW
The presented documents, necessary for registration, will be registered immediately after it has been established that they are in accordance with the relevant legal requirements and that all other legal requirements for registration are met.
They are thus not allowed to check whether the information contained in the documents offered for registration is correct. Derogation from this general passiveness rule established in article 3:19 paragraph 1 BW can be found back in paragraph 4 of the same article.
Artikel 3:19 lid 4 BW
Indien de bewaarder vermoedt dat de in de aangeboden stukken vermelde kenmerken niet overeenstemmen met die welke met betrekking tot het registergoed behoren te worden vermeld, of dat de in te schrijven rechtshandeling door een onbevoegde is verricht of onverenigbaar is met een andere rechtshandeling, ter inschrijving waarvan hem de nodige stukken zijn aangeboden, is hij bevoegd de aanbieder en andere belanghebbenden daarop opmerkzaam te maken.
Article 3:19 paragraph 4 BW
If the registrar suspects that the characteristics mentioned in the filed documents do not correspond to those which ought to appear for the registered property in question, or if he suspects that the juridical act to be registered has been performed by a person lacking the power of disposition or is incompatible with another juridical act, for the registration of which the necessary documents have been filed with him, he may bring this to the attention of the person filing the documents and to other interested parties.
Further, the registrar’s discretion to deny the registration of documents is very limited. If such a case however crystallizes, the registrar may not merely reject the document(s) but instead has to book them in the so-called register for provisional notations (“register van voorlopige aantekening”). At the same time they need to indicate the objections that have led to the refusal of registration.
Artikel 3:20 lid 1 BW
De bewaarder der registers weigert een inschrijving te doen, indien niet is voldaan aan de eisen, bedoeld in artikel 19, eerste lid. Hij boekt de aanbieding in het register van voorlopige aantekeningen met vermelding van de gerezen bedenkingen.
Article 3:20 paragraph 1 BW
Where the documents required for an entry do not conform to the requirements as laid down in article 19 paragraph 1, the registrar shall refuse to make the entry. He enters the filing of the documents in a register of provisional notations, along with a statement of his objections.
The aim of this procedure is the following: in two specific cases (laid down in article 3:20 paragraphs 2-5) it is possible to effectuate registration with retroactive effect.
Concluding, it cannot be completely guaranteed that the information contained in the registers reflects the legal reality. Yet, this does not entail that third parties cannot trust upon the registered information – they are not left unprotected as they enjoy a certain protection guaranteed by law, the main provisions of which are laid down in articles 3:24-3:26 BW:
– Article 3:24 BW: protection of the trust in the completeness of the registers
– Article 3:25 BW: protection of the trust in the correctness of the registers
– Article 3:26 BW: protection of the trust in the correctness of the registers.
Artikel 3:24 BW
- Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling tot verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel in de registers wordt ingeschreven, een eveneens voor inschrijving in de registers vatbaar feit niet met betrekking tot dat registergoed ingeschreven was, kan dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij het kende.
- Het eerste lid is niet van toepassing ten aanzien van:
a. feiten die naar hun aard vatbaar zijn voor inschrijving in een register van de burgerlijke stand, een huwelijksgoederenregister of een boedelregister, ook indien het feit in een gegeven geval daarin niet kan worden ingeschreven, omdat daarop de Nederlandse wet niet van toepassing is;
b. in het curatele- en bewindregister ingeschreven ondercuratelestelling en opheffing van curatele;
c. in het faillissementsregister, het surséanceregister en het register schuldsaneringsregeling natuurlijke personen ingeschreven rechterlijke uitspraken;
d. aanvaarding en verwerping van een nalatenschap;
e. verjaring.
- Het eerste lid is evenmin van toepassing ten aanzien van erfopvolgingen en uiterste wilsbeschikkingen die op het tijdstip van de inschrijving van de rechtshandeling nog niet ingeschreven waren, doch daarna, mits binnen drie maanden na de dood van de erflater, alsnog in de registers zijn ingeschreven.
Article 3:24 BW
- If at the time of registration of a juridical act to acquire a right to registered property by particular title, a fact which is also susceptible of entry in the registers was not entered in reference to that registered property, this fact cannot be opposed to the acquirer, unless he knew it.
- The first paragraph does not apply to:
a. facts which according to their nature are susceptible of entry in a register of civil status, a matrimonial property register or a successions register, even if the fact cannot be registered in a given instance because the law of the Netherlands does not apply to it;
b. placement under and termination of curatorship, entered in the register of curatorship;
c. judgments entered in the bankruptcy register or in the register of receivership;
d. acceptance and rejection of a succession;
e. prescription.
- Furthermore, the first paragraph does not apply to successions and testamentary dispositions which were not registered at the moment of the registration of the juridical act, but which were thereafter entered in the registers within three months of the death of the de cujus.
Artikel 3:25 BW
Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling ter verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel wordt ingeschreven, een feit met betrekking tot dat registergoed in de registers was ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit werd vastgesteld, kan de onjuistheid van dit feit aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij hij deze onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen.
Article 3:25 BW
If, at the time of registration of a juridical act to acquire a right to registered property by particular title, a fact pertaining to that registered property was entered in the registers pursuant to an authentic deed in which this fact was authenticated by a civil servant, the inaccuracy of this fact cannot be invoked against the acquirer, unless he knew it or could have known of the possibility thereof by consulting the registers.
Artikel 3:26 BW
Indien op het tijdstip waarop een rechtshandeling ter verkrijging van een recht op een registergoed onder bijzondere titel wordt ingeschreven, met betrekking tot dat registergoed een onjuist feit in de registers ingeschreven was, kan de onjuistheid van dit feit door hem die redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen, aan de verkrijger niet worden tegengeworpen, tenzij deze de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen.
Article 3:26 BW
If, at the time of registration of a juridical act to acquire a right to registered property by particular title, an inaccurate fact pertaining to that registered property was entered in the registers, the inaccuracy of this fact cannot be invoked against the acquirer by a person who could reasonably have ensured the conformity of the registers with the reality, unless the acquirer knew the inaccuracy or could have known of the possibility thereof by consulting the registers.
The information contained in the land register is applied in the Cadastre.
The information contained in both the land register and in the Cadastre is publicly accessible but is to be classified as non-certified information. Yet, it is possible to ask for a certification of this information. In practise, this is rarely being made use of (merely in roughly 1% of the cases).
